Le guide du commerçant

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat entre le propriétaire d’un local commercial et son occupant. Il permet de définir les droits et les devoirs des deux parties. Certaines dispositions sont prévues par la loi, et il n’est par conséquent pas possible d’y déroger, alors que d’autres sont laissées au bon vouloir du propriétaire. Durée, conditions de résiliation et de renouvellement, montant du loyer et révision…voici tout ce qu’il faut sur le bail commercial.

Comment rédiger un bail commercial ?

Bien que la loi n’impose pas la rédaction d’un bail commercial entre un propriétaire et un locataire, il est plus que conseillé de le faire afin d’éviter toutes mauvaises situations. Il peut être rédigé par un tiers comme un avocat, un expert-comptable ou une agence immobilière qui fait le lien entre le locataire et le propriétaire. Il peut également être rédigé par le propriétaire lui-même à condition qu’il ait des compétences et des connaissances en la matière.

Quelle est la durée du bail commercial ?

La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. C’est donc un engagement à long terme pour les deux parties. Il est toutefois possible de prévoir une durée moins longue. On parle alors de bail de courte durée ou bail dérogatoire. Sa durée ne peut pas être supérieure à 3 ans.

Il offre l’avantage de permettre au locataire de tester la zone de chalandise et l’emplacement. De son côté, le bailleur peut en savoir davantage sur le locataire avant de s’engager pour une durée plus longue.

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Le bail commercial

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Le loyer et la révision d’un bail commercial sont-ils libres ?

La fixation du loyer initial est décidée par le propriétaire. Il n’y a aucune règle spécifique à respecter si ce n’est que le loyer doit être sérieux, réel, déterminé ou déterminable.

Sa révision est quant à elle sujette à des règles précises :

  • Elle s’effectue à l’issue de période de 3 ans c’est-à-dire avant la fin de la 3ème année, de la 6ème année et de la 9ème année ;
  • La demande doit être réalisée en lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire ;
  • L’augmentation est plafonnée et ne peut pas être supérieure à l’indice trimestriel du coût de la construction ou celui des loyers commerciaux.

Quelles sont les conditions de résiliation et de renouvellement du bail commercial ?

businessIl est possible de résilier le bail commercial de façon anticipée, c’est-à-dire avant les 9 années, dans les cas suivants :

  • Si les deux parties se mettent d’accord ;
  • Si une clause résolutoire le permet, par exemple si le locataire ne paye pas le loyer ;
  • A la fin de chaque période de 3 ans ;
  • Par voie judiciaire, si l’une des deux parties ne remplit pas ses obligations.

En ce qui concerne le renouvellement, le locataire dispose d’un droit de renouveler le contrat à la fin du bail commercial. Si le bailleur refuse, le locataire peut contester la décision et demander une indemnité d’éviction.

Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire ?

Le bailleur a les obligations suivantes :

  • Mettre à disposition les biens loués, et les maintenir en l’état ;
  • Garantir leur sécurité ;
  • Fournir des informations au locataire concernant les risques naturels et technologiques ainsi que les sinistres éventuellement subis.

Le locateur a quant à lui l’obligation de payer le loyer en temps et en heure ainsi que d’utiliser les biens loués dans le but prévu dans le contrat.

En résumé :

 

    • Il est préférable de rédiger le bail commercial par écrit, et de se faire aider par un professionnel ;
    • Sa durée est de 9 ans même s’il est possible de prévoir des baux commerciaux de courte durée (3 ans maximum) ;
    • Il est possible de le résilier de façon anticipée sous certaines conditions ;
    • La fixation du loyer est libre mais sa révision est plafonnée.